Perizia Sicura
A causa di difformità urbanistiche che nemmeno tu sai di avere, da cui il Notaio non ti può tutelare, e che l'acquirente userà come leva per tirare giù il prezzo o denunciarti dopo il rogito.
Tuttavia, esiste un singolo documento che, se consegnato all'acquirente nei primi 10 minuti della trattativa, ti fa vendere casa tua a un prezzo superiore del 10%, in metà del tempo, e ti mette al riparo dalle denunce che potrebbero arrivare anche dopo anni dalla vendita.
Oltre 300 proprietari in Sardegna hanno venduto casa in sicurezza con il nostro metodo
Studio tecnico iscritto al Collegio dei Geometri
Partner ufficiale FIMAA Sud Sardegna
Recensioni Google 4,9/5
Il punto è che, quando lo scoprono, è troppo tardi per rimediare.
Dice che c'è "un problema con la planimetria catastale".
O che "la veranda non risulta nel progetto".
Oppure che "lo stato di fatto non corrisponde al progetto autorizzato del 1978".
Il proprietario non capisce. Era tutto a posto. La casa è sempre stata così. Il padre l'aveva costruita così. L'agente immobiliare non aveva detto niente. Il Notaio non aveva chiesto niente.
Da quel momento, partono tre scenari. Tutti e tre gli costano soldi.
Il proprietario, con la casa nuova già firmata, accetta. Perde 18.000€ in una telefonata.
La caparra va restituita DOPPIA (da legge, la caparra va ridata sempre del doppio). Il proprietario riparte da zero. Perde altri 6-12 mesi e migliaia di euro tra traslochi rimandati, e tasse di possesso che continuano a girare.
Tutto sembra finito. Poi, due, tre, otto anni dopo, arriva una lettera di un avvocato. L'acquirente ha scoperto il problema, fa causa per abuso edilizio mai regolarizzato, chiede il rimborso parziale del prezzo, le spese di regolarizzazione, i danni. In Italia il diritto alla denuncia per una difformità scoperta dopo l'acquisto dura anche molti anni dopo il rogito.
Tutto questo succede a 8 venditori su 10 in Sardegna. E nessuno gliel'ha detto prima.
Ci sono 4 motivi precisi per cui il proprietario medio in Sardegna è completamente cieco rispetto a quello che sta vendendo. Leggi e prova a contare quanti riguardano la tua casa.
Non sei geometra, non sei architetto, non sei ingegnere. Hai vissuto in casa tua come ambiente domestico, non come immobile.
Sai dove dormi, dove cucini. Ma non sai dove sono i muri portanti, se sono stati spostati, se quel tramezzo è dichiarato, se quella finestra del bagno era prevista nel progetto originale.
Non puoi saperlo, perché nessuno te l'ha mai spiegato.
La casa l'ha costruita tuo padre, tuo nonno o il vecchio proprietario. Quello che hanno fatto loro 30-40 anni fa, tu non lo sai.
Hanno chiuso una veranda nel 1988, alzato un muro nel 1995, abbattuto un tramezzo nel 2003, reso abitabile il sottotetto nel 2008. Hanno fatto le pratiche? Quali? Quando? Con che geometra? Loro non ci sono più, o non se lo ricordano.
Tu hai ereditato una casa di cui non conosci la storia edilizia.
La tua casa, nella sua vita, potrebbe avere 4, 6, 10 pratiche edilizie depositate al Comune. Permessi, varianti, condoni, sanatorie.
Tu hai una copia di una o due di queste pratiche. Le altre stanno in Comune. E in Comune non ci sei mai entrato, perché non sai nemmeno cosa chiedere.
Tu metti in vendita la casa pensando "vediamo come va". Dall'altra parte, l'acquirente, la sua banca, il suo geometra, il suo notaio stanno preparando una verifica a 4 livelli che tu non immagini.
Confronti planimetrici. Accessi agli atti. Verifiche di conformità. Controlli catastali.
Loro arrivano armati. Tu arrivi disarmato.
Ora che hai letto i 4 motivi che ti rendono "cieco" dal punto di vista tecnico, sai quanti di questi 4 ti rappresentano?
Se anche solo uno di questi 4 motivi riguarda la tua casa, sei nell'84%.
E nell'84% c'è una difformità che tu non sai di avere. E che l'acquirente, in 30 giorni, scoprirà al posto tuo.
È quella situazione in cui in casa ci vive qualcuno da anni, crede di conoscere l'immobile… Ma sulla carta l'immobile non corrisponde a quello che si vede da fuori o da dentro.
È un problema documentale, non architettonico. Non c'entra niente con il fatto che la casa sia bella, abitabile, ben tenuta.
Una casa può essere splendida e allo stesso tempo essere una "Casa Sconosciuta". Anzi, statisticamente, più è vecchia e più è stata vissuta, più è probabile che lo sia.
La Casa Sconosciuta è il prodotto di 4 livelli di non-allineamento.
Quando questi 4 livelli non coincidono, c'è una difformità. E in Sardegna non coincidono praticamente mai per le case costruite o modificate prima del 2010.
Qui arriva il punto che cambia tutto: il Notaio non è tenuto a verificare le difformità.
Te lo dicono le norme deontologiche del Notariato stesso.
Il Notaio ha l'obbligo di verificare la legittimità formale del rogito (chi vende, chi compra, prezzo, modalità di pagamento, ipoteche, vincoli registrati). Non ha l'obbligo di andare in Comune a ricostruire la storia edilizia. Non ha l'obbligo di effettuare sopralluoghi tecnici per verificare se l'immobile è regolare. Non confronta lo stato di fatto con il progetto.
Quel lavoro deve farlo qualcun altro. Quasi sempre lo fa il geometra dell'acquirente. Tre settimane prima del rogito. Quando tu hai già la pistola alla tempia.
Lo stesso vale per l'agente immobiliare. Anche il più serio, anche il più competente, non è abilitato a fare verifica tecnica. Non risponde a niente, sotto il profilo urbanistico. La sua responsabilità si ferma alla mediazione.
Risultato: in tutto il processo di vendita, prima della trattativa, nessuno guarda davvero cosa stai vendendo. Lo fanno solo dopo, dall'altra parte. E quando lo fanno, hai già firmato.
Il principio è semplice, ma quasi nessuno lo applica. Se conosci la tua casa prima dell'acquirente, succedono quattro cose contemporaneamente.
Quindi sai come prezzarla davvero. Non a sentimento. Non al ribasso. Al valore reale.
Se ci sono criticità, le sistemi prima (oppure le dichiari apertamente, e l'acquirente firma sapendo). In entrambi i casi, gliele togli dalle mani come leva di trattativa.
Lo consegni nei primi 10 minuti. L'acquirente capisce che stai vendendo trasparenza, non sorprese. Il livello di fiducia sale immediatamente, e con la fiducia sale il prezzo che è disposto a pagare. Inoltre, un immobile revisionato di recente, vale di più rispetto ad un immobile "incerto" che non viene controllato da anni.
Quando dichiari tutto in fase di trattativa, anche eventuali difformità rilevate e non sistemate (per scelta tua o dell'acquirente), il rogito si chiude con piena consapevolezza di entrambe le parti. La causa per abuso edilizio, in quel caso, non sta in piedi.
Tu non vendi una casa, vendi la conoscenza di una casa. E chi compra una casa conosciuta paga di più di chi compra una casa misteriosa. Sempre. Senza eccezioni.
C'è uno studio statistico interno del nostro studio, fatto su oltre 300 casi seguiti in Sardegna negli ultimi 4 anni: le case che arrivano alla trattativa "fascicolate" si vendono in media a un prezzo superiore del 10% rispetto alle case non fascicolate. E, soprattutto, si chiudono in circa la metà del tempo.
Probabilmente ora stai pensando: "Ok, ma me lo posso fare da solo, o lo chiedo al geometra che conosco".
Ti spiego perché quasi tutti quelli che ci provano si fermano prima della fine, e perché i servizi "perizia immobiliare" generici ti lasciano scoperto proprio sui punti che contano.
Dovresti studiare urbanistica e catasto per mesi senza avere le competenze per interpretare davvero ciò che trovi, andare al Comune e fare la richiesta di accesso atti (settimane di attesa, modulistica che cambia da Comune a Comune in Sardegna), pagare diritti di segreteria e bolli, e capire cosa farne dei dati e dei documenti.
Il 99% delle persone si ferma al secondo passaggio.
La maggior parte dei tecnici, quando viene chiamata per una "verifica", fa una sola cosa: guarda la planimetria catastale e la confronta a occhio con lo stato di fatto. È il livello 2 dei 4 che servono.
Salta il livello urbanistico comunale (cioè non va a recuperare le pratiche edilizie). Salta gli atti notarili passati. Salta l'incrocio tra Comune e Catasto.
Ti dà un risultato parziale che ti fa stare tranquillo fino a quando non ti arriva una denuncia (o un messaggio dall'acquirente che vuole la caparra indietro).
Quando l'acquirente arriva con il suo tecnico e fa tutti e 4 i livelli, scopre cose che il tuo geometra non aveva guardato. E sei di nuovo nei guai.
Negli ultimi anni sono nate piattaforme che vendono "perizie immobiliari" via web a 100-200€. Quello che fanno è automatizzare la lettura di alcuni documenti e produrre un PDF.
Non fanno accesso agli atti in Comune. Non confrontano i 4 livelli. Non vanno fisicamente sull'immobile.
Il risultato è un documento che sembra serio, ma che non protegge da niente, perché non guarda dove servirebbe guardare. Costa poco, ma il prezzo che paghi è il senso di falsa sicurezza che ti trasmette.
Anche l'agente più serio non ha il titolo e le competenze per fare una verifica tecnica. La sua responsabilità si ferma alla mediazione. Se ti dice "non ti preoccupare, va tutto bene", lo sta facendo in buona fede, ma non ti sta proteggendo. E se poi qualcosa va storto, lui non risponde di niente.
L'abbiamo già detto, ma vale la pena ripeterlo. Il Notaio verifica la legittimità formale dell'atto. Non ha l'obbligo di effettuare sopralluoghi per verificare se l'immobile sia effettivamente conforme al progetto. Lo dicono le norme del Notariato stesso.
Quindi: di tutte le figure che ruotano intorno alla tua vendita, nessuna di loro è tenuta a guardare quello che ti farà perdere €15-40.000 euro.
A meno che non sia tu, prima della trattativa, a portare un documento che dimostri di aver guardato.
Mi chiamo Alessio Cani, sono geometra abilitato dal 2014, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Cagliari, e sono il fondatore di Canilab S.T.P., la società tecnica con sede a Carbonia e Cagliari che opera in tutta la Sardegna con il marchio Perizia Sicura.
Quello che ti sto raccontando in questa pagina non l'ho letto su un libro. L'ho visto succedere, in 10 anni di attività, a centinaia di persone.
Ho iniziato a lavorare nel settore tecnico immobiliare nel 2012. Nel 2015 ho aperto il mio studio. Nel 2018 ho fatto una scelta che ha cambiato tutto: sono entrato come socio in un'agenzia immobiliare in franchising RE/MAX, insieme a un'agente immobiliare.
Quello che ho visto da dentro, in quegli anni, mi ha cambiato la prospettiva. Ho visto trattative saltare a una settimana dal rogito. Acquirenti perdere la fiducia. Venditori andare nel panico. Agenzie trovarsi in difficoltà. Notai bloccare atti per problemi documentali scoperti all'ultimo. Non una volta. Decine di volte.
E ho capito una cosa: il problema non era la mancanza di tecnici bravi. Il problema era che nessuno faceva la verifica nel momento giusto. Tutti la facevano dopo. Quando ormai era tardi per il proprietario. Dopo la proposta. Dopo il compromesso. Dopo che l'acquirente si era già impegnato. Dopo che il proprietario pensava di avere ormai venduto casa. E spesso, a quel punto, era troppo tardi.
Per questo nel 2022 ho fondato la Canilab S.T.P. e ho creato Perizia Sicura. Per fare una sola cosa, ma farla bene, e farla prima: dare a chi vende casa la conoscenza completa di cosa sta vendendo, prima che lo scopra l'acquirente.
Negli ultimi 4 anni il nostro studio ha:
Non sono "un geometra qualunque". Non sono "uno che fa pratiche". Sono uno che ha passato gli ultimi 10 anni dentro la macchina della compravendita immobiliare sarda, e che ha costruito un metodo specifico per evitare che a te succeda quello che ho visto succedere a troppi altri.
Questo metodo si chiama Radiografia Immobiliare. È il cuore di tutto quello che facciamo, ed è quello che ti spiego adesso.
Negli ultimi 3 anni oltre 300 persone hanno scelto questa strada (più rapida e conveniente)! La Radiografia Immobiliare di Perizia Sicura è l'unica analisi a 4 livelli incrociati specificamente progettata per il mercato immobiliare sardo. Funziona così:
Esaminiamo tutto ciò che hai già a disposizione: atto di provenienza, visure catastali, planimetrie, pratiche edilizie in tuo possesso, APE, successioni e ogni altra documentazione rilevante.
Per molti professionisti questo è il punto di arrivo. Per noi è solo il punto di partenza. La maggior parte dei competitor si ferma qui. Per noi è solo il punto di partenza.
Andiamo noi in Comune e gestiamo l'accesso agli atti. Recuperiamo tutte le pratiche edilizie depositate per la tua casa, dalla sua costruzione ad oggi.
Ricostruiamo cronologicamente la "vita edilizia" dell'immobile: licenze, concessioni, permessi, varianti, condoni, sanatorie e agibilità.
Questo è il livello che il 90% dei tecnici salta. Ed è il livello dove emergono le difformità più costose.
Confrontiamo ciò che risulta agli atti del Comune con ciò che risulta al Catasto. Due archivi diversi, nati per finalità diverse, che spesso raccontano storie differenti dello stesso immobile.
Noi analizziamo entrambe e individuiamo eventuali incongruenze.
Verifichiamo ciò che esiste realmente oggi tra le 4 mura della tua casa, attraverso sopralluogo e analisi documentale aggiornata. Confrontiamo lo stato reale con i tre livelli precedenti.
Solo questo confronto a quattro livelli ti dà la verità completa.
Non riceverai una "perizia" generica. Riceverai un fascicolo strutturato che rappresenta la carta d'identità della tua casa. All'interno troverai:
È il fascicolo che puoi mettere sul tavolo fin dal primo incontro con un potenziale acquirente. Quello che ti fa vendere al 10% in più, in metà tempo, e che ti protegge per i 10 anni successivi al rogito.
Prima di eseguire la Radiografia Immobiliare presso la tua abitazione, puoi ricevere una prima analisi gratuita della tua casa. Ti spiego cosa significa, perché non è la solita "consulenza informativa" generica.
Quando lasci i tuoi dati nel form qui sotto, il tuo caso entra direttamente sulla scrivania di uno dei tecnici dello studio. Un nostro tecnico analizza le informazioni e inizia a fare due cose:
Sulla base dei dati che ci lasci (città, anno indicativo di costruzione, eventuali modifiche che ricordi, fase della trattativa in cui ti trovi), costruiamo una prima fotografia della tua situazione. Identifichiamo i 2-3 elementi che, nel tuo caso specifico, sono più a rischio. Non in generale, sul tuo immobile.
Ti diciamo quali sono le verifiche urgenti per il tuo caso. Se per esempio la tua casa è degli anni '70 a Carbonia, sappiamo già dove guardare per primo. Se è una seconda casa al mare a Pula con ampliamenti negli anni '90, sappiamo già quali sono le criticità tipiche di quella zona e di quell'epoca. È un sapere che abbiamo costruito su 300+ casi sardi.
A questo punto uno dei miei Geometri ti chiamerà per spiegarti l'analisi gratuita preliminare. Ti telefona entro 24 ore lavorative, ti presenta la pre-analisi della tua casa, ti dice cosa abbiamo visto, ti spiega quali sono i 2-3 controlli prioritari per il tuo caso, e ti dà già un primo orientamento concreto. Tutto questo è gratuito. Senza obblighi. Senza impegno.
A fine telefonata succederà una di queste tre cose:
Ti chiamiamo entro 24 ore lavorative. Analisi gratuita. Nessun obbligo. Nessun impegno di acquisto.
I tuoi dati restano riservati, non li condividiamo con terzi. Compili il modulo, un nostro Geometra ti richiama.
"Ho avuto modo di poter usufruire dei servizi dello Studio Tecnico Cani tramite l'Agenzia Immobiliare Sardinia Living di Cagliari a cui mi ero affidato per vendere la casa di famiglia in Sardegna. Nonostante tutte le problematiche che sono insorte per tante incongruenze tra i lavori fatti negli anni addietro e le planimetrie, questo Studio si è dimostrato super professionale..."
Gianfranco Manunta · Vendita casa di famiglia · Cagliari
"Dovevo acquistare casa e volevo farlo in modo sicuro e regolare... ho deciso così di affidarmi allo studio tecnico Perizia Sicura del geometra Alessio Cani!!! La mia scelta non è stata sbagliata..."
Federica Pisci · Acquisto in sicurezza · Sardegna
"Ho conosciuto il Geom. Alessio Cani successivamente all'acquisto di una casa a Sant'Antioco, avendogli affidato la progettazione per la ristrutturazione della stessa. Con grande professionalità il Geom. Cani ha svolto una approfondita ricerca e studio sull'immobile, evidenziando delle irregolarità nascoste..."
Francesco Liggi · Irregolarità nascoste · Sant'Antioco
"Dovevo urgentemente vendere il mio immobile per acquistarne uno in altra località, ma solo una volta firmato il compromesso di vendita mi è stato consigliato di far verificare la regolarità del mio appartamento ad un tecnico... mi sono rivolto quindi allo Studio Tecnico Cani, che vista l'urgenza... si è messo immediatamente al lavoro."
Alessio Puddu · Verifica dopo il compromesso · Sardegna
È meglio scoprirlo adesso che tre settimane prima del rogito. Adesso hai tempo, opzioni, potere negoziale. Tre settimane prima del rogito non hai niente di tutto questo.
Inoltre, la maggior parte delle difformità in Sardegna è regolarizzabile, spesso con costi inferiori allo sconto che l'acquirente ti chiederebbe.
Ricevi un Fascicolo che certifica la conformità della tua casa. Diventa una leva di vendita pazzesca. Lo consegni all'acquirente, e quello capisce che sta comprando una casa controllata, non una casa "spero che vada bene".
Risultato: paga di più, e firma prima.
Perché noi non facciamo solo "pratiche tecniche". Abbiamo costruito un metodo specifico sulla compravendita immobiliare, nato dall'esperienza diretta dentro le agenzie, nei Comuni, nei rogiti e nelle trattative bloccate da problemi scoperti troppo tardi.
Conosciamo il linguaggio dei tecnici, ma anche quello degli agenti immobiliari, dei venditori e degli acquirenti. E soprattutto non ci limitiamo a dirti se c'è un problema. Ti aiutiamo a capire quanto pesa, cosa comporta, cosa conviene fare prima della vendita e come presentarlo correttamente in trattativa.
Perizia Sicura non è una relazione tecnica generica. È un metodo pensato per proteggere la vendita prima che diventi un problema.
Te lo diciamo in consulenza, perché il costo dipende da pochi fattori specifici della tua casa (anno di costruzione, complessità della storia edilizia, ubicazione).
Quello che possiamo dirti è che il costo della Radiografia Immobiliare è una frazione minima della perdita media che evita (15-40k€). E che se la consulenza ti convince che non fa per te, te ne vai senza aver speso niente. La prima chiamata è gratuita, dura 30 minuti, e ti dà già un primo orientamento sul tuo caso specifico.
Allora la Radiografia diventa ancora più urgente. Hai 10 anni di esposizione al rischio di denuncia per difformità.
Sapere oggi se la casa che hai venduto era completamente conforme ti permette di agire in anticipo: regolarizzare a posteriori se serve, oppure ottenere una liberatoria firmata dall'acquirente. In ogni caso, dormi sereno per i 10 anni successivi.