Perizia Sicura
A causa di difformità urbanistiche che nemmeno tu sai di avere, da cui il Notaio non ti può tutelare, e che l'acquirente userà come leva per tirare giù il prezzo o denunciarti dopo il rogito.
Tuttavia, esiste un singolo documento che, se consegnato all'acquirente nei primi 10 minuti della trattativa, ti fa vendere casa tua a un prezzo superiore del 10%, in metà del tempo, e ti mette al riparo dalle denunce fino a 10 anni dopo aver venduto.
Il punto è che, quando lo scoprono, è troppo tardi per rimediare.
Dice che c'è "un problema con la planimetria catastale".
O che "la veranda non risulta in pratica".
Oppure che "lo stato di fatto non corrisponde al progetto autorizzato del 1978".
Il proprietario non capisce. Era tutto a posto. La casa è sempre stata così. Il padre l'aveva costruita così. L'agente immobiliare non aveva detto niente. Il Notaio non aveva chiesto niente.
Da quel momento, partono tre scenari. Tutti e tre gli costano soldi.
Il proprietario, con la casa nuova già firmata, accetta. Perde 18.000€ in una telefonata.
La caparra va restituita doppia, per legge va sempre ridata del doppio. Il proprietario riparte da zero, perde altri 6-12 mesi tra traslochi rimandati e tasse di possesso che continuano a girare.
L'acquirente ha scoperto il problema, fa causa per abuso edilizio mai regolarizzato, chiede il rimborso parziale del prezzo, le spese di regolarizzazione e i danni. In Italia il diritto alla denuncia per una difformità scoperta dopo l'acquisto dura anche molti anni dopo il rogito.
Tutto questo succede a 8 venditori su 10 in Sardegna. E nessuno gliel'ha detto prima.
Dati ricorrenti citati da CNAPPC (Consiglio Nazionale Architetti). E perché 1 compravendita immobiliare su 3 incontra problemi tecnici o documentali ancora prima del rogito (dati IlSole24Ore).
Ci sono 4 motivi precisi per cui il proprietario medio in Sardegna è completamente cieco rispetto a quello che sta vendendo. Leggi e prova a contare quanti riguardano la tua casa.
Non sei geometra, non sei architetto, non sei ingegnere. Hai vissuto in casa tua come ambiente domestico, non come immobile.
Sai dove dormi, dove cucini. Ma non sai dove sono i muri portanti, se sono stati spostati, se quel tramezzo è dichiarato, se quella finestra del bagno era prevista nel progetto originale.
Non puoi saperlo, perché nessuno te l'ha mai spiegato.
La casa l'ha costruita tuo padre, tuo nonno o il vecchio proprietario. Quello che hanno fatto loro 30-40 anni fa, tu non lo sai.
Hanno chiuso una veranda nel 1988, alzato un muro nel 1995, abbattuto un tramezzo nel 2003, reso abitabile il sottotetto nel 2008. Hanno fatto le pratiche? Quali? Quando? Con che geometra? Loro non ci sono più, o non se lo ricordano.
Tu hai ereditato una casa di cui non conosci la storia edilizia.
La tua casa, nella sua vita, potrebbe avere 4, 6, 10 pratiche edilizie depositate al Comune. Permessi, varianti, condoni, sanatorie, accatastamenti.
Tu hai una copia di una o due di queste pratiche. Le altre stanno in Comune. E in Comune non ci sei mai entrato, perché non sai nemmeno cosa chiedere.
Tu metti in vendita la casa pensando "vediamo come va". Dall'altra parte, l'acquirente, la sua banca, il suo geometra, il suo notaio stanno preparando una verifica a 4 livelli che tu non immagini.
- Confronti planimetrici · Accessi agli atti · Verifiche di conformità · Controlli catastali
Loro arrivano armati. Tu arrivi disarmato.
Ora che hai letto i 4 motivi che ti rendono "cieco" dal punto di vista tecnico, sai quanti di questi 4 ti rappresentano?
Se anche solo uno di questi 4 motivi riguarda la tua casa, sei nell'84%.
E nell'84% c'è una difformità che tu non sai di avere. E che l'acquirente, in 30 giorni, scoprirà al posto tuo.
È quella situazione in cui in casa ci vive qualcuno da anni, crede di conoscere l'immobile, ma sulla carta l'immobile non corrisponde a quello che si vede da fuori o da dentro.
È una condizione documentale, non architettonica. Non c'entra niente con il fatto che la casa sia bella, abitabile, ben tenuta.
Una casa può essere splendida e allo stesso tempo essere una "Casa Sconosciuta". Anzi, statisticamente, più è vecchia e più è stata vissuta, più è probabile che lo sia.
La Casa Sconosciuta è il prodotto di 4 strati di non-allineamento.
Quando questi 4 strati non coincidono, c'è una difformità. E in Sardegna non coincidono praticamente mai per le case costruite o modificate prima del 2010.
Te lo dicono nelle norme deontologiche del Notariato stesso.
Il Notaio ha l'obbligo di verificare la legittimità formale del rogito (chi vende, chi compra, prezzo, modalità di pagamento, ipoteche, vincoli registrati). Non ha l'obbligo di andare in Comune a ricostruire la storia edilizia. Non ha l'obbligo di sopralluogo. Non confronta lo stato di fatto con il progetto.
Quel lavoro deve farlo qualcun altro. Quasi sempre lo fa il geometra dell'acquirente. Tre settimane prima del rogito. Quando tu hai già la pistola alla tempia.
Lo stesso vale per l'agente immobiliare. Anche il più serio, anche il più competente, non è abilitato a fare verifica tecnica. Non risponde a niente, sotto il profilo urbanistico. La sua responsabilità si ferma alla mediazione.
Risultato: in tutto il processo di vendita, prima della trattativa, nessuno guarda davvero cosa stai vendendo. Lo fanno solo dopo, dall'altra parte. E quando lo fanno, hai già firmato.
Il principio è semplice, ma quasi nessuno lo applica. Se conosci la tua casa prima dell'acquirente, succedono quattro cose contemporaneamente.
Quindi sai come prezzarla davvero. Non a sentimento. Non al ribasso. Al valore reale.
Se ci sono criticità, le sistemi prima (oppure le dichiari apertamente, e l'acquirente firma sapendo). In entrambi i casi, gliele togli dalle mani come leva di trattativa.
Lo consegni nei primi 10 minuti. L'acquirente capisce che stai vendendo trasparenza, non sorprese. Il livello di fiducia sale immediatamente, e con la fiducia sale il prezzo che è disposto a pagare. Un immobile revisionato di recente, vale di più rispetto ad uno "incerto".
Quando dichiari tutto in fase di trattativa, anche eventuali difformità rilevate e non sistemate, il rogito si chiude con piena consapevolezza di entrambe le parti. La causa per abuso edilizio, in quel caso, non sta in piedi.
Tu non vendi una casa, vendi la conoscenza di una casa. E chi compra una casa conosciuta paga di più di chi compra una casa misteriosa. Sempre. Senza eccezioni.
C'è uno studio statistico interno del nostro studio, fatto su oltre 300 casi seguiti in Sardegna negli ultimi 4 anni: le case che arrivano alla trattativa "fascicolate" si vendono in media a un prezzo superiore del 10% rispetto alle case non fascicolate. E si chiudono in circa la metà del tempo.
Ti spiego perché quasi tutti quelli che ci provano si fermano prima della fine, e perché i servizi "perizia immobiliare" generici ti lasciano scoperto proprio sui punti che contano.
Dovresti studiare urbanistica e catasto per mesi (e non ne hai le competenze), andare al Comune e fare la richiesta di accesso atti (settimane di attesa, modulistica che cambia da Comune a Comune in Sardegna), pagare diritti di segreteria e bolli, trovare un geometra e un tecnico catastale (sono due figure diverse, raramente lavorano insieme), coordinarli, e capire cosa farne dei dati.
Il 99% delle persone si ferma al secondo passaggio.
La maggior parte dei tecnici, quando viene chiamata per una "verifica", fa una sola cosa: guarda la planimetria catastale e la confronta a occhio con lo stato di fatto. È il livello 2 dei 4 che servono.
Salta il livello urbanistico comunale (non va a recuperare le pratiche edilizie). Salta gli atti notarili passati. Salta l'incrocio tra Comune e Catasto.
Ti dà un risultato parziale che ti fa stare tranquillo. Fino a quando non ti arriva una denuncia.
Piattaforme che vendono "perizie immobiliari" via web a 100-200€. Automatizzano la lettura della visura catastale e producono un PDF.
Non fanno accesso agli atti in Comune. Non confrontano i 4 livelli. Non vanno fisicamente sull'immobile.
Il prezzo che paghi è il senso di falsa sicurezza che ti trasmette.
Anche l'agente più serio non ha il titolo per fare verifica tecnica. La sua responsabilità si ferma alla mediazione. Se ti dice "non ti preoccupare, va tutto bene", lo sta facendo in buona fede, ma non ti sta proteggendo. E se poi qualcosa va storto, lui non risponde di niente.
Il Notaio verifica la legittimità formale dell'atto. Non è tenuto a cercare difformità urbanistiche, non è tenuto a fare sopralluogo, non confronta lo stato di fatto. Lo dicono le norme del Notariato stesso.
Quindi: di tutte le figure che ruotano intorno alla tua vendita, nessuna è tenuta a guardare quello che ti farà perdere €15-40.000 euro.
A meno che tu non sia tu, prima della trattativa, a portare un documento che dimostri di aver guardato.
Mi chiamo Alessio Cani, sono geometra abilitato dal 2014, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Sud Sardegna, e sono il fondatore di Canilab S.T.P., la società tecnica con sede a Carbonia e Cagliari che opera in tutta la Sardegna con il marchio Perizia Sicura.
Quello che ti sto raccontando in questa pagina non l'ho letto su un libro. L'ho visto succedere, in 10 anni di mestiere, a centinaia di persone.
Ho iniziato a lavorare nel settore tecnico immobiliare nel 2012. Nel 2015 ho aperto il mio studio. Nel 2018 ho fatto una scelta che ha cambiato tutto: sono entrato in un'agenzia immobiliare in franchising RE/MAX come socio, insieme a un'agente immobiliare.
Quello che ho visto da dentro, in quegli anni, mi ha cambiato la prospettiva. Trattative saltare a una settimana dal rogito. Acquirenti perdere la fiducia. Venditori andare nel panico. Agenzie in difficoltà. Notai bloccare atti per problemi documentali scoperti troppo tardi. Non una volta. Decine di volte.
E ho capito una cosa: il problema non era la mancanza di tecnici bravi. Il problema era che nessuno faceva la verifica nel momento giusto. Tutti la facevano dopo. Quando ormai era tardi per il proprietario.
Per questo nel 2022 ho fondato Canilab S.T.P. e ho creato Perizia Sicura. Per fare una sola cosa, ma farla bene, e farla prima.
Non sono "un geometra qualunque". Sono uno che ha passato gli ultimi 10 anni dentro la macchina della compravendita immobiliare sarda.
Negli ultimi 3 anni oltre 300 persone hanno scelto questa strada. La Radiografia Immobiliare di Perizia Sicura è l'unica analisi a 4 livelli incrociati specificamente progettata per il mercato immobiliare sardo.
Esaminiamo tutto quello che hai già: atto di provenienza, visura catastale, planimetria, eventuali pratiche edilizie in tuo possesso, APE, eventuali successioni.
La maggior parte dei competitor si ferma qui. Per noi è solo il punto di partenza.
Andiamo noi al Comune. Facciamo l'accesso agli atti. Recuperiamo TUTTE le pratiche edilizie depositate sulla tua casa dalla data di costruzione a oggi.
Ricostruiamo cronologicamente la "vita edilizia" dell'immobile: permessi originali, varianti, condoni, sanatorie, agibilità.
È il livello dove emergono le difformità più costose.
Confrontiamo ciò che dice il Comune (urbanistica) con ciò che dice il Catasto (rendita, planimetrie, dati censuari). Sono due mondi che in Italia non dialogano.
Noi li mettiamo a confronto e identifichiamo gli scostamenti.
Verifichiamo, attraverso sopralluogo o analisi documentale aggiornata, ciò che esiste realmente oggi tra le 4 mura della tua casa. Lo confrontiamo con i 3 livelli precedenti.
Solo questo confronto a 4 strati ti dà la verità completa.
Questo è il documento che consegni all'acquirente nei primi 10 minuti. Quello che ti fa vendere al 10% in più, in metà tempo, e che ti protegge per i 10 anni successivi al rogito.
Prima di eseguire la Radiografia Immobiliare presso la tua abitazione, puoi ricevere una prima analisi gratuita della tua casa. Ti spiego cosa significa, perché non è la solita "consulenza informativa" generica.
Quando lasci i tuoi dati, il tuo caso entra direttamente sulla scrivania di uno dei tecnici dello studio. Un nostro tecnico analizza le informazioni e inizia a fare due cose:
Sulla base dei dati che ci lasci (città, anno indicativo di costruzione, eventuali modifiche, fase della trattativa) costruiamo una prima fotografia della tua situazione. Identifichiamo i 2-3 elementi che, nel tuo caso specifico, sono più a rischio.
Ti diciamo quali sono le verifiche urgenti per il tuo caso. Casa anni '70 a Carbonia? Sappiamo già dove guardare per primo. Seconda casa al mare a Pula con ampliamenti negli anni '90? Sappiamo già le criticità tipiche di quella zona e di quell'epoca.
A fine telefonata succederà una di queste tre cose:
Tutto questo è gratuito. Senza obblighi. Senza impegno. La decisione è solo tua.
Ti chiamiamo entro 24 ore lavorative. Analisi gratuita, nessun obbligo, nessun impegno di acquisto.
I tuoi dati restano riservati, non li condividiamo con terzi. Compili il modulo, un nostro Geometra ti richiama.
"Ho avuto modo di poter usufruire dei servizi dello Studio Tecnico Cani tramite l'Agenzia Immobiliare Sardinia Living di Cagliari a cui mi ero affidato per vendere la casa di famiglia in Sardegna. Nonostante tutte le problematiche che sono insorte per tante incongruenze tra i lavori fatti negli anni addietro e le planimetrie, questo Studio si è dimostrato super professionale..."
Gianfranco Manunta · Vendita casa di famiglia · Cagliari
"Dovevo acquistare casa e volevo farlo in modo sicuro e regolare... ho deciso così di affidarmi allo studio tecnico Perizia Sicura del geometra Alessio Cani!!! La mia scelta non è stata sbagliata..."
Federica Pisci · Acquisto in sicurezza · Sardegna
"Ho conosciuto il Geom. Alessio Cani successivamente all'acquisto di una casa a Sant'Antioco, avendogli affidato la progettazione per la ristrutturazione della stessa. Con grande professionalità il Geom. Cani ha svolto una approfondita ricerca e studio sull'immobile, evidenziando delle irregolarità nascoste..."
Francesco Liggi · Irregolarità nascoste · Sant'Antioco
"Dovevo urgentemente vendere il mio immobile per acquistarne uno in altra località, ma solo una volta firmato il compromesso di vendita mi è stato consigliato di far verificare la regolarità del mio appartamento ad un tecnico... mi sono rivolto quindi allo Studio Tecnico Cani, che vista l'urgenza... si è messo immediatamente al lavoro."
Alessio Puddu · Verifica dopo il compromesso · Sardegna
È meglio scoprirlo adesso che tre settimane prima del rogito. Adesso hai tempo, opzioni, potere negoziale. Tre settimane prima del rogito non hai niente di tutto questo.
Inoltre, la maggior parte delle difformità in Sardegna è regolarizzabile, spesso con costi inferiori allo sconto che l'acquirente ti chiederebbe.
Ricevi un Fascicolo che certifica la conformità della tua casa. Diventa una leva di vendita pazzesca. Lo consegni all'acquirente, e quello capisce che sta comprando una casa controllata, non una casa "spero che vada bene".
Risultato: paga di più, e firma prima.
Perché noi non facciamo solo "pratiche tecniche". Abbiamo costruito un metodo specifico sulla compravendita immobiliare, nato dall'esperienza diretta dentro le agenzie, nei Comuni, nei rogiti e nelle trattative bloccate da problemi scoperti troppo tardi.
Conosciamo il linguaggio dei tecnici, ma anche quello degli agenti immobiliari, dei venditori e degli acquirenti. E soprattutto non ci limitiamo a dirti se c'è un problema. Ti aiutiamo a capire quanto pesa, cosa comporta, cosa conviene fare prima della vendita e come presentarlo correttamente in trattativa.
Perizia Sicura non è una relazione tecnica generica. È un metodo pensato per proteggere la vendita prima che diventi un problema.
Te lo diciamo in consulenza, perché il costo dipende da pochi fattori specifici della tua casa (anno di costruzione, complessità della storia edilizia, ubicazione).
Quello che possiamo dirti è che il costo della Radiografia Immobiliare è una frazione minima della perdita media che evita (15-40k€). E che se la consulenza ti convince che non fa per te, te ne vai senza aver speso niente. La prima chiamata è gratuita, dura 30 minuti, e ti dà già un primo orientamento sul tuo caso specifico.
Allora la Radiografia diventa ancora più urgente. Hai 10 anni di esposizione al rischio di denuncia per difformità.
Sapere oggi se la casa che hai venduto era completamente conforme ti permette di agire in anticipo: regolarizzare a posteriori se serve, oppure ottenere una liberatoria firmata dall'acquirente. In ogni caso, dormi sereno per i 10 anni successivi.